房地产开发企业一般实际执行企业所得税的税率为25%。实践中，由于工期、资金、现场、环保等原因，工程竣工、结算等并没有严格按照合同约定履行，往往会出现已经交付房屋给业主了，工程竣工结算仍在进行中，于是会出现按照31号文的规定，房地产项目视为已经完工，交付业主即满足了第二项“开发产品已开始投人使用”的条件，需要结算项目缴纳企业所得税。由于没有最终竣工结算，项目在实际尚未完结的情况下，即结算项目收人、成本计算缴纳企业所得税，会导致计税成本归集不够，收人往往已经全额计人。针对企业所得税方面问题，建议如下:    

    1.加速房地产项目实施的工程竣工结算工作，尽早完成建筑安装工程、各项配套和园林等的竣工结算，从而归集完整的计税成本，取得乙方开具的合法的增值税专用发票等资料，以便企业所得税前扣除。

    2.充分利用31号文给予的“出包工程因未最终办理结算导致未取得发票，可预提不超过合同金额10%”优惠政策，合理地预提该部分成本并在所得税年度汇算清缴后及时取得相关结算资料及增值税专用票。

    3.实践中，对实在无法结算完成且超过预提10%的未归集计人计税成本的部分，应该在5年内完成该项的结算及取得发票或相关证明，并按照《关于发布<企业所得税税前扣除凭证管理办法>的公告》(国家税务总局公告2018年第28号)规定的“应当取得未取得扣除凭证等，在以后年度取得可追补至该支出发生年度扣除”的政策要求，在完成结算并取得发票后追补列支税前扣除，因此产生的多交企业所得税，可以向主管税务机关申请退税。即一旦未取得足额的企业所得税扣除凭证，在年度进行汇算清缴时，要依法调增相应的应纳税额，待取得增值税专用发票等资料的年度汇算清缴时再依法调减相应的应纳税额。

    4.针对由于土地增值税的预缴和汇算清缴影响企业所得税方面。实践中，一般土地增值税预缴和汇算的不同时点，导致按预缴土地增值税在税前扣除结转房地产项目收人的年度，缴纳较多的企业所得税，而可能土地增值税清算当年度的亏损，房地产开发企业可以按照《关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》(国家税务总局公告2016年第81号)规定的“因土地增值税清算且无后续项目导致的亏损”，申请退还多交的企业所得税。